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투기과열지구 및 조정대상지역 대출 및 갭투자

by kimsfamily 2020. 6. 17.

부동산투기과열지구및조정대상지역

6. 17일 오전 10시에 국토부에서 부동산관련 대책이 발표되었습니다.

 

조정대상지역 및 투기과열지구에 대한 상세내용이 발표되었습니다. 관련 지역은 위 지도를 참고하시면 되고 상세지역은 아래에 설명하였습니다. 가장 크게 바뀐것이 아래 4가지인데요, 큰 변화가 생겼네요. 아래 상세한 설명을 보면서 주택구입 및 투자하실분들은 참고하시기 바랍니다.

 

 1 조정대상지역, 투기과열지구 내 주택구입시 6개월 내 전입의무해야 함

 2 보금자리론 대상 3개월내 전입 및 1년이상 실거주 유지해야함

 3 전세대출 받은후 3억원 초과 아파트 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수

 4 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 2억원으로 인하

1. 부동산 조정대상지역은?

 

부동산 조정대상지역

(서울) 전 지역

(경기) 전 지역(일부 지역* 제외)

* 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리)

(인천) 지역(강화·옹진 제외)

(지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전,
청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)

 

 

2. 부동산 투기과열지구는?

 

부동산 투기과열지구

 

(서울) 전 지역

(경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정)

(인천) 연수, 남동, 서구

(지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동···유성

 

3. 부동산대책 무엇이 달라지나?

 

부동산대책변화내용

 

조정대상지역,투기과열지구부동산법

 

3.1 조정대상지역, 투기과열지구 내 주택구입시 6개월 내 전입의무해야 함

 

<무주택자의 경우>

규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

  * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

 

 (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용

  * 시행시기 : ’20.7.1일부터 시행

 

< 1주택자의 경우 >

□ 전 규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

 (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

  * 시행시기 :  ’20.7.1일부터 시행

 

 

 

3.2 보금자리론 대상 3개월내 전입 및 1년이상 실거주 유지해야함

 

주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수

 (적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용

 

 

3.3 전세대출 받은후 3억원 초과 아파트 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수

 

투기지역·투기과열지구 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증 제한 대상에 추가

전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*

  * 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예

 

 (적용시기)

 (번 사항) 보증기관 내규 개정 시행일 이후

 (번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용

 

 

3.4 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 2억원으로 인하

 

주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하

 (적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용

 

 

4. 부동산대책 주요 질의응답

작년 12.16대책 이후 서울 주택시장대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속

특히, 역대 최저수준 금리유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성큰 상황으로,

  * 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준

  - 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응 필요

 

 

서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것임

 

아울러, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠음

 

향후 시장 동향지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임

 

 

관보 게시일619부터 효력이 발생

 

 

 

투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용

 

 ㅇ 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매 불가

  * 기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용되며 조정대상지역은 전매제한 미적용

 

 

 

 

 

 

 

1. “6개월산정시점은?

 □ 주택담보대출 실행일로부터 6개월

 ㅇ , 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월

 

2. 주담대 전입처분요건 강화 규제 시행일은?

 행정지도를 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정

‘20.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)체결하고 계약금을 이미 납부한 사실증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됨

 

3. 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지?

 □ 가계약의 경우 3자인 금융회사계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정적용되지 않음

* 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 ’18.9.13. 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항

 

4. 전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?

대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환 필요

또한, 차주향후 3주택관련 대출받는 것이 제한됨

 

5. 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?

이번 대책을 통해 강화되는 처분전입 요건주택구입목* 주택담보대출을 받는 경우에 적용

생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않음

  * 주택구입목적 주택담보대출 : 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함

  * 생활안정자금목적 주택담보대출 : 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출

 

 

 

1. 보금자리론 전입실거주요건 강화 시행일은?

주금공 내규 개정을 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정

  시행일 전까지 주택매매계약체결하고 계약금을 납부했거나 은행창구 등에 대출신청접수완료한 차주종전규정 적용

 

2. “3개월기산시점은?

주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산함

 ※ 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않음

 

3. 전입 및 실거주요건의 확인 방법은?

(전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 전입세대열람원 은행에 제출

(실거주 유지) 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영

  주금공 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치

 

 

1. 운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지?

주택매매업·임대업 대출인 경우,

시설자금(: 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(: 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없음

 

2. 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?

주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면,

조치 시행일(7.1) 이후에는 금융권에서 주택 매매임대사업자로서 주택담보대출을 받을 수 없음

 

3. 조치 시행일은 언제인가?

 행정지도를 거쳐 71일부터 시행될 예정

71일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정 적용

 

4. 주택매매임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?

 □ 임차인 보호를 위해 주택 매매임대업자 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용

 

 

1. 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용 제한 대상은?

규제 시행일 이후 매입한 아파트,

  주택가격이 KB시세 등을 기준으로 시세 3억원을 초과하고,

  투기·투기과열지구속해있는 경우라면 규제대상에 포함

 

2. 투기투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?

증기관내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정

  존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간 소요

시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며,

  시행일 전세계약을 이미 체결*한 경우 종전 규정 적용

  * , 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증 필요

 

3. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?

12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획

  * (참고) 12.16 등의 주요 실수요 예외 요건

    직장이동자녀교육부모봉양 등 실수요로
     ➁ 군간 이동할 경우(서울시광역시 내 이동은 불인정)
     ➂ 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용

 또한 회수규제의 경우에는 투기투기과열지역의 대부분의 아파트 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세자가) 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외*도 인정할 계획

  * () 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등

 

4. 제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?

번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고,

연체정보 등록, 연체이자 불이익 부과*

  ① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)
  ② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)

또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용제한

 

1. 금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?

  규제지역 신규 지정 효력발생일(6.19)부터 바로 적용됨

, 6.18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됨

 

2. 금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?

규제지역 지정 효력발생일(6.19)부터 주택구입목적 주택담보출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지됨(12.16대책 사항)

다만, 임차인 보호를 위해 6.18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 허용

 

 

자세한 사항은 아래 첨부파일 참고바랍니다.

부동산 대책 국토부 자료 다운로드

주택시장 안정을 위한 관리 방안(주택정책과등).pdf
0.86MB

 

출처 : 국토부홈페이지

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